Las tierras en Brasil se valorizan anualmente a un promedio de 20%

Las tierras en Brasil registran una valorización anual del 20% en promedio, destacó el operador inmobiliario Rogerio Pinto, gerente general de la empresa 7Rural, dedicada a la compraventa de campos en ese país. El ejecutivo participó de la reciente edición de Agro en Punta, donde explicó a VERDE que factores como los biomas, la logística y el régimen de precipitaciones definen la productividad y –en consecuencia– el valor de los campos en el gigante sudamericano. 

Según un estudio elaborado por la consultora internacional Deloite, la tierra en Brasil, dependiendo de las regiones –siendo convertidas de pasto, o tierra degradada, a chacra– se valorizan entre 14% y 20% al año. 

El operador inmobiliario señaló que, cuando asumió el actual gobierno, presidido por Luiz Inácio Lula da Silva, el precio de la bolsa de soja en Brasil cayó cerca de 70 reales (unos US$ 13,50 al tipo de cambio actual), pero eso no afectó el precio de la tierra.  

La inmobiliaria 7Rural es especialista en ventas de tierras agrícolas en todo Brasil. “Atendemos a un público que está siempre invirtiendo en tierras degradadas, buscando comprar esas tierras a un precio un poco más atractivo en el mercado, para después valorizarlas desde el punto de vista inmobiliario y ganar productividad. Establecimientos ganaderos y agrícolas que se buscan convertir en tierras altamente productivas, con una rentabilidad inmobiliaria maravillosa”, expresó.

Pinto explicó que la tendencia en Brasil es que las tierras, ya sean agrícolas degradadas o de pasto, se empiecen a cotizar en dólares, porque los productores compran la tierra en bolsas de soja, y el precio de ese producto se cotiza en moneda estadounidense. 

El operador puntualizó que esta valorización no ocurre solamente en tierras degradadas, sino también en las que están en ganadería o lechería y pasan a la producción agrícola, para la siembra de cultivos como soja, maíz y algodón, entre otros.

Detalló que el precio de una hectárea de tierra en Brasil depende mucho de los biomas, de la logística, del tipo de suelo y de las precipitaciones, ya que esos factores son los que realmente permiten producir y que cierren las cuentas de las empresas. 

El estado de Mato Grosso es el mayor productor de soja de Brasil, donde para esta zafra se estimó un área de más de 13 millones de hectáreas de la oleaginosa. Allí hay tres biomas definidos: Pantanal, Cerrado y Amazónico. 

Pinto explicó que en la región del Cerrado el precio de una hectárea de tierra se ubica entre 7.000 y 8.000 reales (entre US$ 1.350 y US$ 1.500 al tipo de cambio actual). 

Las tierras de floresta cerrada están entre 8.000 y 10.000 reales (US$ 1.500 y US$ 1.923) por hectárea. Sobre esas tierras explicó que “tienen potencial de apertura –desmonte– o se usan como reservas de las tierras que fueron abiertas anteriormente, para donarlas al Estado y poder explotar legalmente otra área”. 

Detalló que en esa zona, cuando se compran 10.000 hectáreas, solo se puede explotar el 20%, y hay que tomar las medidas de seguridad para prevenir incendios o para que no entren terceros a robar madera y causen daños ambientales. “Esta es una injusticia muy grande para los productores rurales, es mucha responsabilidad para el productor esa reserva. Por eso no tiene un precio tan elevado la tierra en esa área, porque es mucha la responsabilidad y no se puede producir tanto”, describió.

Por otra parte, informó que las áreas de pasto degradado valen entre 25.000 y 45.000 reales (de US$ 4.800 a US$ 8.600), mientras que las de pasturas sembradas cotizan entre US$ 8.600 y US$ 9.600. 

Las tierras agrícolas donde solo se puede hacer una zafra de soja y ganadería valen entre US$ 10.000 y US$ 12.000 por hectárea. Pinto explicó que allí solo se puede hacer una zafra, porque es una zona donde llueve menos, entre 1.400 y 1.500 milímetros al año. En el estado de Mato Grosso hay diferentes microclimas.

Y en las áreas donde se producen dos zafras, soja y maíz de segunda, los precios se ubican entre 70.000 y 120.000 reales (de US$ 13.500 a US$ 23.000) por hectárea. “Estamos hablando de campos sobre la ruta BR 163, en los municipios de Nova Mutum, Lucas do Rio Verde, Sorriso, Sinop; y hacia el oeste de Mato Grosso, en Diamantino, Campo Novo do Parecis, Sapezal, Campos de Julio”, describió. 

Agregó que allí hay una gran meseta en la sierra, que es “uno de las mayores del mundo, con una altitud muy buena para producir soja, maíz, algodón y semillas de girasol”. Destacó que esa es una de las regiones de mayor producción de maíz para la elaboración de pop.

Más adelante, sostuvo que las tierras de mayor valor en Mato Grosso son donde se planta soja en la primera zafra y algodón en la segunda. “Son tierras que permiten pagar las cuentas, porque el costo productivo que tiene hoy el productor en Brasil no se puede pagar con soja y maíz. Por eso, las tierras que tienen más de 30% de arcilla están teniendo que migrar al algodón”, detalló. E informó que esas tierras valen unos US$ 23.000 por hectárea. 

Demanda

El operador informó que quienes compran más tierras en Brasil son fondos de inversión, “fundamentalmente estructurados en la Faria Lima –principal avenida financiera de San Pablo–, son sociedades familiares, que están invirtiendo en tierras por ser un activo seguro”.

Agregó que esos fondos de inversión “están muy agresivos en el mercado” y compran no solo tierras abiertas o para posibles aperturas, sino también les están comprando campos a familias con dificultades financieras, debido al actual momento del país. 

Estos fondos son mixtos, tienen participación de extranjeros e inversores locales, detalló. Pinto explicó que en Brasil hay un decreto vigente que prohíbe la adquisición de tierras por parte de extranjeros, arriba de ciertos módulos fiscales por municipio. Sin embargo, comentó que se creó una estrategia para que fondos extranjeros se asocien con fondos brasileños, a través de un sistema llamado Fiagro, donde el inversor extranjero puede tener 49% de participación y el inversor local se queda con 51% de la operación. 

Y opinó que “para cualquier inversor extranjero lo mejor es tener un socio local”, porque “le aporta estabilidad, domina la operación, sabe cuáles son las estrategias agronómicas, las ventanas de siembra, de cosecha, y se ahorra el costo de aprendizaje para poder operar en ese lugar”.

A modo de ejemplo, indicó que “hace pocas semanas atendí a un fondo internacional que quiere comprar el 49% del activo y que el propietario de la tierra se quede como socio, operando el negocio”.

De todos modos, aclaró que no solo fondos de inversión están comprando tierras. “Tenemos grandes grupos con una gestión muy buena, muy calificada, en la operación agrícola y ganadera, y que están muy estables en Brasil. Hacen bien las cuentas, y logran un buen control de sus operaciones. Estas personas también están comprando mucha tierra. Y considerando algunos factores tributarios, en vez de colocar su dinero en otro rubro de actividad, continúan comprando más tierras para pagar menos impuestos”, comentó. 

Cabe señalar sobre este punto que en Brasil existe el impuesto al gran capital.  

Pinto enfatizó que las tierras de Brasil “son altamente productivas” y que la región nordeste del país –principalmente los estados de Tocantins, Piauí, Bahía y Maranhao– se volvió “referencia” en los últimos 15 años para los inversores. En esa región del Arco Norte mejoró la logística, y generó grandes ahorros que se reflejan en mejores precios.

Las tierras de mayor valor

Las tierras de mayor valor en Brasil están en el estado de Paraná, donde el precio de una hectárea se ubica en unos US$ 60.000, el segundo es San Pablo y el tercero Mato Grosso. “Estoy hablando de regiones como Maringá, Londrina, Apucarana, donde se planta caña. Allí hay otro tipo de cultivos que exige mejores tierras”, detalló.

Mientras que en San Pablo el precio de la hectárea ronda los US$ 30.000. Allí se realiza principalmente la producción de caña de azúcar, soja y ganado.

Nota de Revista Verde N° 127